財(cái)報(bào)對(duì)對(duì)碰丨地產(chǎn)銷(xiāo)售冠亞軍誰(shuí)利潤(rùn)率高？誰(shuí)商業(yè)物業(yè)強(qiáng)？

　　中新經(jīng)緯4月30日電 (薛宇飛)2024年，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)的銷(xiāo)售金額分別位居房地產(chǎn)行業(yè)第一、二位，兩家公司在規(guī)模、業(yè)務(wù)構(gòu)成等方面有較多相似之處，業(yè)績(jī)表現(xiàn)又如何？

　　從近幾年看，保利發(fā)展的年?duì)I收規(guī)模均高出中海地產(chǎn)上千億元人民幣，但由于保利發(fā)展凈利潤(rùn)指標(biāo)調(diào)整更為明顯，中海地產(chǎn)2024年的凈利潤(rùn)高于保利發(fā)展。2024年，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展的權(quán)益拿地金額地價(jià)分別位居行業(yè)第一、二名。

　　保利發(fā)展?fàn)I收高于中海地產(chǎn) 利潤(rùn)不及后者

　　2024年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約面積1796.61萬(wàn)平方米，同比減少24.71%；簽約金額3230.29億元，同比減少23.50%。2024年，中海地產(chǎn)的累計(jì)銷(xiāo)售面積約為1148.65萬(wàn)平方米，與保利發(fā)展存在一定差距，但全年累計(jì)合約銷(xiāo)售金額約為3106.91億元，兩者差距較小。

　　據(jù)第三方機(jī)構(gòu)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)2024年的銷(xiāo)售額分別位列行業(yè)第一、二位。

　　從商品房銷(xiāo)售均價(jià)看，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)2024年的銷(xiāo)售均價(jià)分別約為1.80萬(wàn)元/平方米、2.70萬(wàn)元/平方米，中海地產(chǎn)的商品房均價(jià)要高于保利發(fā)展。

　　地域分布上，據(jù)保利發(fā)展年報(bào)披露，去年，該公司堅(jiān)持深耕的38個(gè)核心城市，銷(xiāo)售占比達(dá)到90%，同比提升2個(gè)百分點(diǎn)。中海地產(chǎn)2024年年報(bào)稱(chēng)，公司強(qiáng)聚焦一線城市策略，在北、上、廣、深四個(gè)一線城市的市場(chǎng)占有率均進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前三名，在北、上、廣、深及香港五個(gè)城市實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約1640.4億元，占全年銷(xiāo)售金額的60.6%。

　　從近幾年看，保利發(fā)展年?duì)I收規(guī)模明顯高于中海地產(chǎn)，兩家的差距在上千億元。2019年，保利發(fā)展的營(yíng)業(yè)收入突破2000億元，此后不斷增長(zhǎng)，至2023年達(dá)到3468.94億元。2024年，保利發(fā)展的營(yíng)業(yè)收入出現(xiàn)10%的同比下降，降至3116.7億元。2021年，中海地產(chǎn)的營(yíng)收突破2000億元關(guān)口，此后的2022年至2024年呈現(xiàn)“減-增-減”的態(tài)勢(shì)，2024年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1851.54億元，同比下降8.58%。

　　從利潤(rùn)看，2021年至2024年，保利發(fā)展的凈利潤(rùn)持續(xù)下降，年凈利潤(rùn)從最高時(shí)的超400億元，降至2024年的不足百億元。2024年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)97.4億元，同比下降45.6%；歸母凈利潤(rùn)50億元，同比下降58.6%。對(duì)于利潤(rùn)下降，保利發(fā)展解釋稱(chēng)，出于謹(jǐn)慎性原則，公司結(jié)合項(xiàng)目情況，對(duì)存貨、長(zhǎng)期股權(quán)投資、其他應(yīng)收款計(jì)提減值準(zhǔn)備合計(jì)約55億元。

　　有著行業(yè)“利潤(rùn)王”之稱(chēng)的中海地產(chǎn)，盡管凈利潤(rùn)也有下降，但仍保持一定規(guī)模。2024年，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)156.36億元，同比下降38.95%。

　　中海地產(chǎn)的毛利率高于保利發(fā)展。2024年，保利發(fā)展的結(jié)算毛利率為14%，較2023年同期下降2個(gè)百分點(diǎn)，降幅同比收窄4個(gè)百分點(diǎn)；中海地產(chǎn)的毛利率為17.7%。

　　負(fù)債保持穩(wěn)定 中海地產(chǎn)拿地金額更高

　　據(jù)保利發(fā)展2024年年報(bào)披露，2024年年末公司有息負(fù)債規(guī)模壓降54億元至3488億元，連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)債務(wù)規(guī)模壓降；資產(chǎn)負(fù)債率同比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)至74.3%，實(shí)現(xiàn)了連續(xù)四年下降。

　　從債務(wù)結(jié)構(gòu)看，截至2024年年末，保利發(fā)展三年以上到期債務(wù)金額1381億元，占比較年初大幅提升8個(gè)百分點(diǎn)至39.6%，連續(xù)4年提升。保利發(fā)展2024年新增有息負(fù)債綜合成本同比下降22BP至2.92%，有息負(fù)債綜合融資成本同比下降46BP至3.1%，均創(chuàng)歷史新低。

　　中海地產(chǎn)方面，截至2024年年末，該公司的資產(chǎn)負(fù)債率為55.8%，較2023年年末增加了1.7個(gè)百分點(diǎn)；債務(wù)結(jié)構(gòu)上，公司總借貸2415.6億元，較2023年年末下降161億元，其中，一年內(nèi)到期的借貸為285.9億元，占總借貸的11.8%。兩家公司的融資成本相當(dāng)，中海地產(chǎn)的平均融資成本為3.1%。

　　現(xiàn)金方面，截至2024年年末，保利發(fā)展的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為1324.98億元，較2023年年末下降141.18億元；中海地產(chǎn)持有銀行存款及現(xiàn)金約1241.7億元，較2023年年末增加185.4億元。

　　土地儲(chǔ)備關(guān)系房企未來(lái)發(fā)展。年報(bào)顯示，截至2024年年末，保利發(fā)展在手土地儲(chǔ)備計(jì)容面積約6258萬(wàn)平方米，其中增量項(xiàng)目約1000萬(wàn)平方米，基本集中在該公司的核心38城；存量項(xiàng)目約5280萬(wàn)平方米，較年初下降20%。

　　中海地產(chǎn)的土儲(chǔ)面積不及保利發(fā)展。截至2024年年末，中海地產(chǎn)系列公司土地儲(chǔ)備總建筑面積為4255萬(wàn)平方米，較2023年年末下降1148萬(wàn)平方米。

　　從2024年拿地情況看，中海地產(chǎn)的拿地金額高于保利發(fā)展。2024年，保利發(fā)展新增拓展總地價(jià)683億元，權(quán)益地價(jià)602億元，新拓展項(xiàng)目權(quán)益比提升至88%，創(chuàng)近十年新高；中海地產(chǎn)在中國(guó)內(nèi)地新增土地儲(chǔ)備總建筑面積為416萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積為389萬(wàn)平方米，總地價(jià)為806.1億元，權(quán)益地價(jià)為696.3億元。

　　根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展2024年的權(quán)益拿地金額地價(jià)分別位居行業(yè)第一、二名。

　　發(fā)力多元業(yè)務(wù) 保利發(fā)展收入超240億

　　近些年，多元經(jīng)營(yíng)成為很多房企的發(fā)力點(diǎn)。

　　保利發(fā)展多元業(yè)務(wù)板塊的大頭收入來(lái)自于物業(yè)管理服務(wù)。2024年，保利發(fā)展多元業(yè)務(wù)板塊實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入243億元，其中，物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入163億元，同比增長(zhǎng)8.5%。截至2024年年末，保利物業(yè)合同管理及在管面積分別約為9.9億平方米與8億平方米，同比分別增長(zhǎng)0.7億平方米、0.8億平方米。

　　截至2024年年末，保利發(fā)展租賃住房、購(gòu)物中心、酒店、寫(xiě)字樓等商業(yè)經(jīng)營(yíng)類(lèi)資產(chǎn)項(xiàng)目累計(jì)開(kāi)業(yè)534萬(wàn)平方米，全年實(shí)現(xiàn)收入約40億元。年內(nèi)規(guī)劃34個(gè)可售項(xiàng)目轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)，并通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸等方式實(shí)現(xiàn)融資37億元。

　　租賃住房業(yè)態(tài)上，保利發(fā)展擁有“和寓”公寓品牌，2024年年末在管租賃住房規(guī)模超過(guò)4.5萬(wàn)間，在營(yíng)租賃住房規(guī)模超過(guò)2.2萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)47%，主要位于上海、廣州、杭州、成都等城市。商業(yè)地產(chǎn)上，該公司構(gòu)建“時(shí)光里、時(shí)光匯、X時(shí)光”三大購(gòu)物中心產(chǎn)品系。

　　中海地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)是指物業(yè)租賃、酒店及其他商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)，而物業(yè)服務(wù)公司中海物業(yè)不在中海地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊之內(nèi)。

　　2024年，中海地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)收入同比上升12.1%至71.3億元。其中寫(xiě)字樓租金收入為35.7億元，購(gòu)物中心租金收入為22.6億元，長(zhǎng)租公寓收入為2.7億元，酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入為10.3億元。

　　從管理數(shù)量和規(guī)�？�，中海地產(chǎn)擁有58個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，總建筑面積383萬(wàn)平方米；購(gòu)物中心27個(gè)，總建筑面積262萬(wàn)平方米；長(zhǎng)租公寓24個(gè)，總建筑面積52萬(wàn)平方米；酒店14個(gè)，總建筑面積61萬(wàn)平方米。上述項(xiàng)目合計(jì)總建筑面積758萬(wàn)平方米。

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