退市邊緣的中交地產(chǎn) 仍在為“千億”目標買單

　　退市邊緣的中交地產(chǎn) 仍在為“千億”目標買單 　

　　4月22日晚間，正在籌劃重大資產(chǎn)重組的中交地產(chǎn)，終于公布了交易預案。

　　預案顯示，中交地產(chǎn)擬將旗下的房地產(chǎn)業(yè)務轉(zhuǎn)讓給控股股東中交房地產(chǎn)集團有限公司(即“中交房地產(chǎn)集團”)，這筆資產(chǎn)共涉及51家公司，資產(chǎn)規(guī)模較大。公告還披露了中交房地產(chǎn)集團的財務狀況。

　　雖然中交地產(chǎn)并未公布交易價格，但業(yè)界普遍預計在百億量級。這也是近年來房地產(chǎn)資產(chǎn)重組案例中，涉及規(guī)模較大的一宗。

　　今年年初，中交地產(chǎn)宣布，2024年出現(xiàn)資不抵債，公司股票有可能被實施退市風險警示。同時，公司將籌劃重大資產(chǎn)重組，將房地產(chǎn)業(yè)務轉(zhuǎn)讓給控股股東，并聚焦物業(yè)服務、資產(chǎn)管理與運營等輕資產(chǎn)業(yè)務。

　　4月17日，在發(fā)布三次退市風險警示后，中交地產(chǎn)的股票簡稱正式變更為“*ST 中地”。

　　中交地產(chǎn)是基建央企中交集團旗下的房地產(chǎn)企業(yè)，此前發(fā)展不溫不火，但在2019年提出沖擊千億規(guī)模的目標。

　　自2019年開始，中交地產(chǎn)的歸母凈利潤連續(xù)六年下滑，最近兩年更是出現(xiàn)虧損。隨著公司走向資不抵債，重組也成為無奈之選。

　　千億野心

　　中交集團旗下共有綠城中國、中交地產(chǎn)等兩家房地產(chǎn)上市平臺。其中，綠城中國是經(jīng)由收購而來。2014年，備受關注的“融綠之爭”落下帷幕，融創(chuàng)退出對綠城的收購，中交、九龍倉入局。此后，中交集團通過增持，逐漸成為綠城大股東。

　　中交地產(chǎn)則屬于中交集團的“嫡系”。中交集團旗下原本有多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，后通過整合，在2018年形成“中交集團—中交房地產(chǎn)集團—中交地產(chǎn)”的三級控制體系。

　　在中交集團的定位中，綠城專注于中高端商品房的開發(fā)，中交地產(chǎn)則專注于剛需產(chǎn)品，并承擔保障房建設的任務。兩者形成互補。

　　2019年，李永前成為中交集團董事長、總裁。李永前出自中交集團體系，曾在2015年被委派至綠城任職，一度擔任執(zhí)行總裁。

　　回歸當年，李永前就提出，“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠在千億之上，做到央企前三”。

　　而在他到來前的2018年，中交地產(chǎn)的銷售規(guī)模僅為149億元。

　　為實現(xiàn)這一目標，中交地產(chǎn)在隨后幾年加快了拿地步伐。2020年，中交地產(chǎn)實現(xiàn)權益銷售額371億元，當年的權益拿地支出就有252.54億元，拿地銷售比達到0.68。隨后幾年，中交地產(chǎn)不再公布拿地支出，但公司在手項目數(shù)量快速增長。2019年，中交地產(chǎn)持有項目55個，到2021年就超過了100個，兩年間幾乎翻了一倍。

　　隨著項目增多，中交地產(chǎn)的銷售規(guī)模也有所提升。2021年，公司實現(xiàn)權益銷售金額398億元，全口徑銷售規(guī)模則達到560億元，但這一規(guī)模仍然無法排進前50。

　　2021年下半年開始，信貸環(huán)境收緊，房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期。手握大量土儲的中交地產(chǎn)，規(guī)模未能更進一步。2022年和2023年，中交地產(chǎn)的權益銷售金額分別為296.65億元、273.56億元，全口徑銷售也只有458.82億元、373.61億元，距離千億目標漸行漸遠。

　　被蠶食的利潤

　　在規(guī)模擴張的過程中，中交地產(chǎn)曾經(jīng)從龍湖、綠城、陽光城、旭輝、萬達等民營房企引入不少職業(yè)經(jīng)理人�，F(xiàn)任總裁徐愛國便是從陽光城加盟，不少城市和區(qū)域公司的一把手，也來自民營房企。

　　但有些職業(yè)經(jīng)理人未能很好地融入。

　　中交地產(chǎn)某離職員工向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，中交地產(chǎn)一直在沿用央企的薪酬機制，職業(yè)經(jīng)理人的收入水平普遍低于民營房企，甚至低于行業(yè)平均水平。

　　真正令中交地產(chǎn)的業(yè)績陷入困境的，還是市場調(diào)整。

　　2023年中交地產(chǎn)僅拿了兩塊地，2024年沒有拿地。這期間，公司以消化庫存為主，但項目去化速度很慢，且價值折損較大。

　　有機構分析了中交地產(chǎn)在鄭州兩個項目——濱河春曉春熙苑、濱河春曉曉月苑。這兩個項目為中交在2020年初獲得，樓面價分別為7500元／平方米和8200元／平方米。目前，兩個項目仍有約12萬平方米的可售面積。算上各種成本，項目的單方成本分別在1.82萬元／平方米和1.96萬元／平方米，而當前項目周邊的二手房價格，僅在1.5萬元／平方米左右。

　　目前中交地產(chǎn)旗下的項目數(shù)量有117個，前述機構稱，有類似情況的不在少數(shù)。

　　自2019年開始，中交地產(chǎn)的歸母凈利潤連續(xù)六年下滑。2023年，中交地產(chǎn)虧損16.73億元，多年來首次虧損。2024年的虧損額更是達到51.79億元。

　　同時，由于項目銷售情況不及預期，去年中交地產(chǎn)對于各個項目公司計提存貨跌價準備，總規(guī)模達34.96億元。

　　變革前夜

　　中交地產(chǎn)業(yè)務整合的端倪，很早就已出現(xiàn)。

　　2024年1月，中交集團黨委書記、董事長王彤宙說，中交房地產(chǎn)要深刻領會房地產(chǎn)行業(yè)供求關系發(fā)生的變化，加快新發(fā)展模式的建立。

　　當年9月11日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬收購中交物業(yè)100%股權。中交地產(chǎn)稱，此項交易將實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，符合公司經(jīng)營發(fā)展的需要和長遠發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。

　　該公告發(fā)布的第二天，執(zhí)掌5年的董事長李永前提出辭職，辭職后不再擔任公司及控股子公司任何職務。李永前的任期至2025年2月，此次為提前卸任。

　　出自中交集團體系內(nèi)的郭主龍成為新任董事長。

　　此后不久，監(jiān)管層推出一系列促進樓市止跌回穩(wěn)的政策，中交地產(chǎn)也試圖借此機會強化銷售，擴充現(xiàn)金流。在10月底的中交集團2024年三季度經(jīng)濟運行分析會上，王彤宙指出，要加快資金回流，緊緊把握房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”的政策“窗口期”，全力推動房地產(chǎn)業(yè)務扭轉(zhuǎn)困局。

　　到11月，一場大范圍的人員變動和架構調(diào)整正式展開。中交地產(chǎn)總裁汪劍平被調(diào)整為執(zhí)行總裁。兩名原執(zhí)行總裁一上一下，徐愛國升任總裁，孫衛(wèi)東則擔任副總裁。兩名副總裁何平、王劍辭任，楊光澤、陳玲遞補。另有三名董事辭職，兩名監(jiān)事也被更換。

　　此外，中交地產(chǎn)還對總部管理職能部門進行了相應調(diào)整，調(diào)整后共設部門18個。

　　這也是自2018年完成整合后，中交地產(chǎn)經(jīng)歷的最大規(guī)模的一次管理層調(diào)整。

　　中交地產(chǎn)將此次調(diào)整的原因總結為“工作變動”，但考慮到多名董事尚未到任期屆滿，業(yè)界多認為，此次調(diào)整后，中交地產(chǎn)的管理模式和發(fā)展戰(zhàn)略有可能發(fā)生較大的變化。

　　今年初，隨著中交地產(chǎn)宣布籌劃重大資產(chǎn)重組，謎底終于揭曉。分析人士指出，近期已有多家上市房企退出房地產(chǎn)業(yè)務，并將該項業(yè)務轉(zhuǎn)讓給母公司。若中交地產(chǎn)能夠順利完成此次重組，上市公司的資產(chǎn)規(guī)模雖然會大幅縮減，但資產(chǎn)質(zhì)量將得以優(yōu)化。同時，公司也能更好地實施輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

　　但由于標的資產(chǎn)規(guī)模較大，交易價格仍未確定，重組可能需要較長周期。這一過程能否順利推進，仍須進一步觀察。且對于中交房地產(chǎn)集團乃至中交集團來說，如何處置這部分房地產(chǎn)資產(chǎn)，也是需要長期考慮的問題。

　　(作者：張敏)