停工多年“爛尾樓”逆襲，超高層地標(biāo)集體“復(fù)活”

　　停工多年“爛尾樓”逆襲，超高層地標(biāo)集體“復(fù)活”

　　馬一凡

　　4月17日，一張新發(fā)出的建筑工程施工許可證顯示，已開(kāi)工18年仍未建成的“中國(guó)結(jié)構(gòu)第一高樓”重啟復(fù)工在即。

　　4月21日，工程停滯多年的“中國(guó)西南第一高樓”也正式啟動(dòng)復(fù)工，項(xiàng)目直接進(jìn)入最復(fù)雜、施工難度最艱巨的階段。

　　中國(guó)是全世界摩天大樓最多的國(guó)家，全球前十大超高層建筑中，超過(guò)一半的項(xiàng)目都位于中國(guó)。然而近年來(lái)，隨著“摩天大樓熱”退燒、房地產(chǎn)周期下行、開(kāi)發(fā)商資金面緊張，不少超高層項(xiàng)目的建設(shè)陷入停滯。

　　近期，一批摩天大樓紛紛迎來(lái)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、好消息頻出——有些項(xiàng)目宣布重啟工程，有些項(xiàng)目則宣布交付在即，即將開(kāi)啟全球招商。

　　今年政府工作報(bào)告明確提出，要持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤(pán)活存量用地和商辦用房。而坐落在城市核心區(qū)域的超高層，作為重要的城市存量資產(chǎn)，正迎來(lái)新的機(jī)遇。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，超高層地標(biāo)項(xiàng)目的復(fù)工，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)信心得到修復(fù)、風(fēng)險(xiǎn)化解取得突破，表明政府和企業(yè)在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展方面的決心，有助于增強(qiáng)購(gòu)房者、投資者對(duì)市場(chǎng)的信心。

　　“中國(guó)結(jié)構(gòu)第一高樓”復(fù)工在即

　　近期，許多停工許久的超高層摩天大樓正在逐個(gè)“復(fù)活”。

　　4月17日，住建部主管的全國(guó)建筑市場(chǎng)監(jiān)管公共服務(wù)平臺(tái)發(fā)布了一條建筑工程施工許可證電子證照，該許可證顯示，曾被譽(yù)為“中國(guó)結(jié)構(gòu)第一高樓”的天津117大廈復(fù)工在即。

　　根據(jù)該建筑工程施工許可證，天津高新區(qū)軟件和服務(wù)外包基地綜合配套區(qū)中央商務(wù)區(qū)一期(117辦公樓及商業(yè)裙樓)(剩余工程)將于今年4月30日起施工，工期兩年，建設(shè)單位為高銀地產(chǎn)(天津)有限公司，建設(shè)規(guī)模為41.8萬(wàn)平方米，合同價(jià)格為5.69億元。

　　過(guò)往歷史資料顯示，天津117大廈由香港高銀集團(tuán)投資建設(shè)，因樓層數(shù)達(dá)到117層而得名，整個(gè)項(xiàng)目(含周邊配套)原計(jì)劃投資近100億美元。該項(xiàng)目早在2008年就開(kāi)工了，與目前的“中國(guó)第一高樓”上海中心大廈幾乎是在同一時(shí)段開(kāi)工，當(dāng)年光是完成地下室部分就耗時(shí)4年，2012年開(kāi)始建設(shè)主塔樓，2015年9月實(shí)現(xiàn)建筑結(jié)構(gòu)封頂。

　　結(jié)構(gòu)封頂后的天津117大廈結(jié)構(gòu)高度達(dá)596.5米，成為僅次于迪拜哈利法塔的世界結(jié)構(gòu)第二高樓、中國(guó)在建結(jié)構(gòu)第一高樓，而當(dāng)時(shí)也已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂?shù)纳虾Ｖ行拇髲B的結(jié)構(gòu)高度為580米，相比天津117大廈略遜一籌。

　　不過(guò)，命運(yùn)的齒輪開(kāi)始轉(zhuǎn)動(dòng)，兩座摩天大樓迎來(lái)了不一樣的結(jié)局。

　　到了2016年，上海中心大廈就正式落成了，其加上塔冠后的建筑總高度達(dá)到了632米，刷新了中國(guó)的最高天際線紀(jì)錄。

　　與此同時(shí)，天津117大廈卻因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂而施工進(jìn)展緩慢。

　　2020年6月，中國(guó)信達(dá)公告稱(chēng)，高銀地產(chǎn)(及合作方)方面仍未按照委托貸款協(xié)議的約定償還全部本息，已向有關(guān)法院起訴并申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，請(qǐng)求被告承擔(dān)本金15億元及利息、罰息、復(fù)利及違約金等共同還款義務(wù)，并對(duì)被告名下的資產(chǎn)進(jìn)行查封、扣押和凍結(jié)。2025年1月，天津市第二中級(jí)人民法院裁定受理高銀地產(chǎn)破產(chǎn)清算申請(qǐng)，并指定清算組接管天津117大廈。

　　117大廈項(xiàng)目最終復(fù)工，與當(dāng)?shù)卣�府近年�?lái)積極推動(dòng)項(xiàng)目盤(pán)活有很大關(guān)系。2024年3月，在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板，天津市濱海新區(qū)區(qū)委曾表示，天津市各級(jí)政府高度重視117項(xiàng)目盤(pán)活工作，并盡全力協(xié)助117項(xiàng)目相關(guān)各方解決過(guò)程問(wèn)題，在法治化、市場(chǎng)化的原則下，鼓勵(lì)其通過(guò)各種途徑尋求117項(xiàng)目的解決路徑和盤(pán)活方案，以期盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盤(pán)活復(fù)工。

　　城市地標(biāo)建筑紛紛官宣“好消息”

　　天津117大廈的復(fù)工并不是個(gè)案。

　　4月21日上午十時(shí)零八分，一塊巨型鋼柱的順利起吊，拉開(kāi)了“西南第一高樓”成都綠地蜀峰468超高層項(xiàng)目全面重啟的序幕。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商綠地集團(tuán)官宣了這一消息，并稱(chēng)2027年上半年可達(dá)到竣工交付條件。

　　追溯起“西南第一高樓”的過(guò)去，也有十幾年的歷史了。2010年，綠地集團(tuán)以14.8億元競(jìng)得蜀峰468地塊，計(jì)劃打造高度468米的超高層項(xiàng)目。

　　自2019年起，項(xiàng)目因資金鏈問(wèn)題逐步陷入停工，主塔樓高度停留在444.3米。

　　2024年，綠地集團(tuán)方面稱(chēng)，項(xiàng)目成功引入了中國(guó)五冶集團(tuán)作為合作方，推進(jìn)項(xiàng)目新階段建設(shè)。

　　在五冶集團(tuán)積極努力下，今年春節(jié)后項(xiàng)目終于獲得新的施工許可證——3月4日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在其官網(wǎng)中一下子發(fā)出5張綠地蜀峰大廈(蜀峰468項(xiàng)目)的施工許可證，涉施工面積達(dá)到45.67萬(wàn)平方米，總金額38.66億元。

　　綠地方面稱(chēng)，成都綠地中心主塔樓蜀峰468超高層既是我國(guó)西南第一高樓，也是世界排名前十的超高層建筑。該項(xiàng)目目前的進(jìn)度為：T1核心筒已建至100F(444米)、外框鋼構(gòu)94F(417米)、外框砼澆筑至81F(366米)，項(xiàng)目剩余工程量為整個(gè)塔樓建造體系中技術(shù)方案最為復(fù)雜、施工難度最為艱巨的階段。

　　綠地稱(chēng)，隨著綠地蜀峰468超高層進(jìn)入提速施工、封頂沖刺的建設(shè)階段，后續(xù)項(xiàng)目將推進(jìn)全球招商。

　　除了這些正在重啟復(fù)工的超級(jí)地標(biāo)，今年春節(jié)后，不少超高層項(xiàng)目紛紛迎來(lái)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

　　由綠地開(kāi)發(fā)的另一個(gè)超高層項(xiàng)目——“華中第一高樓”武漢綠地中心，已經(jīng)進(jìn)入了全球招商階段。今年2月9日，武漢綠地中心官方賬號(hào)發(fā)布一則消息稱(chēng)，該項(xiàng)目交付在即，全球租售工作開(kāi)啟。

　　武漢綠地中心項(xiàng)目位于武昌濱江商務(wù)區(qū)，于2011年動(dòng)工。最初，綠地曾有一個(gè)雄心勃勃的計(jì)劃——要讓武漢綠地中心總高度達(dá)到636米，超過(guò)上海中心大廈。不過(guò)，后來(lái)項(xiàng)目經(jīng)歷了“降高”，最終建筑高度為475米(海拔高度500米)，但依然是“華中之巔”。

　　2019年，項(xiàng)目建設(shè)方中建三局曾向綠地集團(tuán)發(fā)出“工程聯(lián)系函”，該項(xiàng)目因與總包間的款項(xiàng)問(wèn)題而短暫停工。此后，項(xiàng)目一直在抓緊建設(shè)，在2020年新冠疫情發(fā)生后，該項(xiàng)目作為武漢第一批復(fù)工復(fù)產(chǎn)的項(xiàng)目，以原施工進(jìn)度不變?yōu)槟繕?biāo)向前推進(jìn)。

　　今年4月9日，重慶在建第一高樓也迎來(lái)新進(jìn)展，陸海國(guó)際中心(重慶100項(xiàng)目)宣布其外立面幕墻工程全部完工。

　　這個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)也已經(jīng)歷時(shí)18年，中間受到了房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)、企業(yè)自身發(fā)展因素等影響，曾一度更換開(kāi)發(fā)商。

　　項(xiàng)目最早由瑞安房地產(chǎn)于2007年左右啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，并且完成了住宅、寫(xiě)字樓和公園綠化等部分建設(shè)，2017年底項(xiàng)目改由萬(wàn)科接手，塔樓部分復(fù)工。該項(xiàng)目塔樓部分總高約458米，位列全球已建成及已封頂建筑高度第18位。

　　建成后的陸海國(guó)際中心總建筑面積約52萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)包括超甲級(jí)辦公樓、綜合型購(gòu)物中心重慶印象城、奢華云端酒店重慶100天際悅榕莊及重慶100觀光層等。

　　除此以外，4月9日，409米的浙江第一高樓——寧波中心大廈宣告交付啟用，成為浙江省首座突破400米的超級(jí)地標(biāo)；4月17日，“廈門(mén)和美中心”玻璃幕墻順利封頂，這座總建筑高度266米的“廈門(mén)島外第一高樓”開(kāi)啟了廈門(mén)城市天際線的新篇章。

　　“盤(pán)活存量”激發(fā)新機(jī)遇

　　近期復(fù)工、封頂、交付的超高層項(xiàng)目，多數(shù)源自于十多年前的項(xiàng)目簽約與土地出讓。

　　當(dāng)年，很多地方政府對(duì)超高層概念非常青睞，部分地方官員意識(shí)到，超高層不僅可以節(jié)約土地資源，而且可以塑造成城市名片，提高城市影響力、促進(jìn)城市招商。因此，有不少城市曾出臺(tái)過(guò)鼓勵(lì)建設(shè)超高層建筑的政策。

　　而當(dāng)時(shí)的開(kāi)發(fā)商為了拿到較低的土地價(jià)格、獲取更多的出租面積，便加入了那場(chǎng)超高層“軍備競(jìng)賽”，各地城市天際線不斷刷新。

　　但是到了2020年前后，超高層建筑的熱度明顯降溫。2020年，住建部、國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》，提出要嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”。

　　2021年，“限高令”進(jìn)一步加碼。住建部、應(yīng)急管理部發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知，通知指出，各地要嚴(yán)格管控新建超高層建筑，城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市不得新建250米以上建筑；城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上城市嚴(yán)格限制新建250米以上超高層建筑，不得新建500米以上超高層建筑。

　　最嚴(yán)“限高令”的到來(lái)，及時(shí)剎住了城市的摩天大樓比拼熱，一眾超級(jí)地標(biāo)項(xiàng)目不得不面臨“削頂”之困。

　　而近5年來(lái)，又因開(kāi)發(fā)商資金鏈問(wèn)題，不少超級(jí)地標(biāo)陷入停工困境。

　　鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，超高層項(xiàng)目一般都位于大城市的最核心地段或者新建設(shè)的城市副中心，地段特別好。地方政府在審批這些項(xiàng)目的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)情況一般來(lái)說(shuō)比較不錯(cuò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)紅火，拿地開(kāi)發(fā)商的資金情況也不錯(cuò)。整個(gè)拿地加建安成本，少則100億元，多則兩三百億。不過(guò)，經(jīng)濟(jì)是有周期的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有周期性，而超高層項(xiàng)目的建設(shè)，往往要經(jīng)歷一個(gè)非常長(zhǎng)的過(guò)程，開(kāi)發(fā)周期相比普通的30多層甲級(jí)寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)要長(zhǎng)得多，至少要5年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

　　張宏偉認(rèn)為，在超高層這種超級(jí)漫長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期中，開(kāi)發(fā)商自己的收入和資金面情況，會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期波動(dòng)，一旦高峰期拿地、建了一半，撞上房地產(chǎn)周期下行，開(kāi)發(fā)商的資金鏈就容易斷裂。而這種超高層建筑的業(yè)態(tài)，往往是寫(xiě)字樓、豪華酒店或者酒店式公寓，不是傳統(tǒng)住宅。如果以傳統(tǒng)住宅為主，那么在這種地段優(yōu)勢(shì)加持下，還是比較容易出售的。寫(xiě)字樓和酒店資產(chǎn)一般都是需要自持、運(yùn)營(yíng)的，所以超高層對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是公司沉淀資金的“吞金獸”。

　　為何今年許多項(xiàng)目都被盤(pán)活了？

　　“一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)這樣的城市中心地標(biāo)項(xiàng)目資金鏈出了問(wèn)題，政府出于城市形象等因素考慮，都會(huì)協(xié)助項(xiàng)目進(jìn)行盤(pán)活，這種工作從爛尾的第一時(shí)間就在進(jìn)行了。只不過(guò)在過(guò)去幾年可能找不到合適的接盤(pán)人、談不出具體的解決方案，而到了今年，由于政策層面利好頻出，能夠?qū)��?xiàng)目進(jìn)行債務(wù)重組或者兌現(xiàn)盤(pán)活利好，由于一系列利好政策，地方政府能夠找到具有雄厚資金的接盤(pán)方來(lái)支持項(xiàng)目，這是很關(guān)鍵的�！睆埡陚ケ硎�。

　　中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示， 今年以來(lái)多地超高層建筑復(fù)工與政府工作報(bào)告中提到的房地產(chǎn)“盤(pán)活存量”密切相關(guān)，2025年政府工作報(bào)告明確提出要盤(pán)活存量用地和商辦用房，超高層建筑作為城市存量資產(chǎn)的重要組成部分，其復(fù)工是盤(pán)活存量資源、優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)的具體體現(xiàn)。

　　柏文喜認(rèn)為，超高層建筑的復(fù)工對(duì)樓市信心有積極影響，以成都蜀峰468項(xiàng)目為例，其復(fù)工標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)信心得到修復(fù)，風(fēng)險(xiǎn)化解取得突破，表明政府和企業(yè)在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展方面的決心，有助于增強(qiáng)購(gòu)房者、投資者對(duì)市場(chǎng)的信心，進(jìn)而帶動(dòng)周邊區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，提升整體樓市的活躍度。

　　“現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)非常需要信心，信心不足影響著行業(yè)發(fā)展，比如前幾年民營(yíng)開(kāi)發(fā)商爆雷導(dǎo)致住宅項(xiàng)目不能按時(shí)交付的問(wèn)題就影響了行業(yè)的信心，超高層項(xiàng)目的復(fù)工和順利交付，確實(shí)能給行業(yè)帶來(lái)一些信心回歸�！睆埡陚フf(shuō)道。

　　不過(guò)，由于體量巨大，超高層項(xiàng)目的重啟與入市仍面臨許多未知考驗(yàn)。柏文喜表示，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，核心城市的超高層建筑仍具有一定的市場(chǎng)需求，但超高層建筑面臨著建設(shè)成本高、運(yùn)營(yíng)難度大等問(wèn)題，在商辦空置率較高的城市，超高層項(xiàng)目將面臨建成后的出租壓力，幾十萬(wàn)平米投放需要較長(zhǎng)消化周期。

　　張宏偉則表示，開(kāi)發(fā)商在盤(pán)活項(xiàng)目后具備退出機(jī)會(huì)，目前很多金融機(jī)構(gòu)、投行、保險(xiǎn)等還是在關(guān)注著這種城市核心地段資產(chǎn)，關(guān)鍵需要將資產(chǎn)的債務(wù)重組問(wèn)題處理干凈。張宏偉預(yù)判，接下來(lái)可能會(huì)經(jīng)歷貨幣寬松周期，未來(lái)的三到五年，經(jīng)濟(jì)總體來(lái)說(shuō)將是一個(gè)平穩(wěn)的上行周期，寫(xiě)字樓的租售只要運(yùn)營(yíng)得當(dāng)，還是有非常多的機(jī)會(huì)與空間。