深化版住房“以舊換新”：3萬元+2%貼息，參與者積極性有多高？

　　深化版住房“以舊換新”：3萬元+2%貼息，參與者積極性有多高？

　　每經(jīng)記者 陳榮浩 

　　“以舊換新”正在房地產(chǎn)行業(yè)全面鋪開。

　　日前，青島市推出住房“以舊換新”工作方案，擬通過收購個人二手住房1200套以上，用作保障性租賃住房、長租房等，鼓勵居民“賣舊房，買新房”，實現(xiàn)帶動銷售新建商品住房1200套以上。

　　多位行業(yè)專家在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時指出，這類政策對于釋放改善性住房需求和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期具有正面影響，但資金來源和實際執(zhí)行效果仍需進(jìn)一步觀察。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜分析稱，自去年以來，全國多個地區(qū)開始實施住房“以舊換新”政策，主要模式包括中介優(yōu)先推廣和國有企業(yè)平臺收購。其中，國有企業(yè)平臺直接收購二手房業(yè)主的存量房源模式推進(jìn)速度更快，能夠直接將二手房業(yè)主轉(zhuǎn)變?yōu)樾路抠徺I者，加速庫存消化。“以舊換新”政策的持續(xù)實施，有助于打通一二手房市場鏈條，促進(jìn)改善性住房需求的釋放。

　　“近兩年來，國有企業(yè)平臺收購二手房的資金主要來源于地方財政資金，這限制了實際落地的規(guī)模。如果能夠通過金融機(jī)構(gòu)引入更多低成本的增量資金支持，那么各地‘以舊換新’的規(guī)模有望得到擴(kuò)大。”陳文靜進(jìn)一步指出。

　　青島破局

　　擬收購1200套個人二手房

　　作為全國較早探索“以舊換新”的城市，青島此次新政構(gòu)建了“政府引導(dǎo)+市場運作”的立體化框架。

　　根據(jù)方案，青島將建立“2+10”收購主體體系，由2家市級國企與10個區(qū)屬國企作為核心力量，同時鼓勵社會資本參與，形成“全城通收通購”的跨區(qū)域聯(lián)動機(jī)制。

　　政策對交易標(biāo)的設(shè)定明確門檻：擬收購的1200套以上個人二手住房，需房齡20年以內(nèi)、產(chǎn)權(quán)清晰、配套完善，且換房者購買的新房需滿足面積或總價“雙高于”舊房的條件。

　　資金支持是政策落地的關(guān)鍵。青島采取“財政補(bǔ)貼+銀行貸款”組合模式：財政對每套收購住房給予3萬元一次性補(bǔ)助，并按每年2%的比例提供最長5年貸款貼息，其中市級財政承擔(dān)一次性補(bǔ)助，區(qū)級財政負(fù)責(zé)貼息。

　　以收購一套價值200萬元的二手房為例，實施主體可獲3萬元補(bǔ)貼，若貸款140萬元(首付30%)，每年可再獲2.8萬元貼息。

　　此外，在青島的政策中，交易流程設(shè)計更為注重封閉管理。換房者需先認(rèn)購新房并取得開發(fā)企業(yè)承諾，再通過政府平臺申報舊房信息，經(jīng)3家機(jī)構(gòu)評估取中間價確定交易價格。

　　資金方面，舊房交易款存入三方監(jiān)管賬戶，專項用于支付新房房款，避免資金挪用風(fēng)險。特殊情形下，如新房網(wǎng)簽失敗或合同解除，舊房交易將同步終止，確保交易鏈條的合規(guī)性與安全性。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)通過微信向每經(jīng)記者表示，青島是全國較早進(jìn)行“以舊換新”探索的城市，其在2023年就已經(jīng)有較好的實踐，也有豐富的案例。當(dāng)下提出的“以舊換新”已是深化版本，非常強(qiáng)調(diào)“買新房”的導(dǎo)向。另外，給予收購補(bǔ)貼和貼息補(bǔ)貼，客觀上也增強(qiáng)了相關(guān)企業(yè)收購二手房的積極性。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，青島的探索不僅著眼于短期去化，更注重長效管理。收購的二手房將納入保障性租賃住房或市場化長租房體系，通過政府認(rèn)定與專業(yè)化運營，既盤活存量資產(chǎn)，又為新市民、青年人提供住房保障，實現(xiàn)“穩(wěn)樓市”與“惠民生”的雙重目標(biāo)。

　　今年一季度，青島樓市較為活躍。據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月青島商品房銷售8129套，環(huán)比上漲134.3%，其中新建商品住宅成交6428套，環(huán)比上漲146.4%。二手房方面，青島貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月青島市二手房成交6620套，環(huán)比上漲52%。

　　都拿出了真金白銀

　　近期，多地密集推出住宅“以舊換新”政策。

　　今年3月31日，南京發(fā)布“房七條”政策，其中提出“買新助賣舊”的模式。首批1億元政府補(bǔ)貼按照新房合同金額的1%發(fā)放，再加上開發(fā)企業(yè)提供的3%～5%首付款補(bǔ)貼，形成了“政府+企業(yè)”雙重讓利格局。

　　以500萬元新房為例，購房者最高可獲得15萬元補(bǔ)貼。同時，南京允許購房者先預(yù)訂新房再出售舊房，有效解決了“賣舊難”與“怕錯失新房”的矛盾。

　　珠海則通過金融創(chuàng)新來突破資金瓶頸。今年4月中上旬，光大銀行廣州分行向珠海安居集團(tuán)批復(fù)了5億元“商品住房以舊換新”項目專項貸款，用于收購178套舊房并改造為人才公寓。購房者在出售舊房后，可以自由選擇合作房企的新房。

　　光大銀行公司金融部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這種模式解決了舊房置換新房的資金難題，幫助居民以合理的價格順利出售舊房，并用售房所得資金購買新房，真正有效地釋放了潛在的改善性住房需求。此外，它還加快了市場存量商品房的庫存出清，并豐富了市場化租賃住房的房源供給。

　　北京懷柔的政策則聚焦于國企主導(dǎo)的“閉環(huán)交易”。該模式通過成立平臺公司來收購二手房，資金直接打入監(jiān)管賬戶。待換房者簽訂新房合同后，款項會定向支付給開發(fā)企業(yè)。

　　每經(jīng)記者注意到，這種模式在一定程度上簡化了交易環(huán)節(jié)，避免了中介環(huán)節(jié)的信息不對稱問題，適合在市場信心較弱的區(qū)域快速搭建交易通道。

　　對比各地政策可發(fā)現(xiàn)，青島的“財政貼息+跨區(qū)通購”、南京的“雙重補(bǔ)貼+靈活置換”、珠海的“金融賦能+租賃轉(zhuǎn)化”各有側(cè)重，但核心目標(biāo)都是圍繞“讓舊房賣得掉、新房買得起”展開。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，本輪政策組合拳既體現(xiàn)了地方政府“穩(wěn)樓市”的決心，也反映出穩(wěn)樓市“政策工具箱”的進(jìn)一步豐富。隨著更多政策的出臺和推廣，房地產(chǎn)市場有望持續(xù)回穩(wěn)。