一季度支持政策超170條，提振樓市還有哪些好招？

　　一季度支持政策超170條，提振樓市還有哪些好招？

　　在“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”這一核心政策目標(biāo)的指引下，今年一季度以來，各地結(jié)合實際情況因地制宜落地各類配套政策，從需求側(cè)的降低購房者置業(yè)門檻、降低置業(yè)成本、購房補貼力度等，到供給側(cè)的優(yōu)化供地、盤活存量等，持續(xù)推動市場信心恢復(fù)。

　　根據(jù)中指監(jiān)測，2025年以來全國有超110省市(縣)出臺政策超170條，明確穩(wěn)定樓市預(yù)期，激活購房消費動能。

　　多措并舉，市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢延續(xù)，新房交易在1-2月修復(fù)至去年同期水平，3月份出現(xiàn)局部“小陽春”。克而瑞重點監(jiān)測的30個城市成交規(guī)模同比微增3%，一季度累計同比增長6%。二手房韌性強于新房，熱點城市與新房高度趨同，剛需剛改客戶還在持續(xù)入市。

　　業(yè)內(nèi)認為，后續(xù)房地產(chǎn)支持政策可在因城施策調(diào)減限制性措施、合理控制新增土地供應(yīng)、盤活存量用地、收購存量商品房、推動“白名單”機制更快落地，給予企業(yè)更大力度融資支持等方面繼續(xù)發(fā)力，在供需兩端持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，提振市場信心。

　　推動市場回穩(wěn)

　　今年以來，各地都在積極落實各類穩(wěn)市場的政策要求，在供需兩端協(xié)同發(fā)力等方向密集施策。

　　中指院監(jiān)測，截至4月初，全國有超110省市(縣)出臺政策超170條，其中兩會后落地政策超60條，各地政策優(yōu)化集中在調(diào)整公積金貸款、加大購房補貼力度、推動稅費優(yōu)惠、創(chuàng)新探索購房模式等。

　　在優(yōu)化公積金貸款政策方面，超30省市進行了首付比例下調(diào)、提高貸款額度等調(diào)整、優(yōu)化公積金貸款住房套數(shù)認定標(biāo)準(zhǔn)、支持提取公積金用于首付等。

　　3月中旬，一線城市深圳就推出公積金新規(guī)，將家庭最高貸款額度提高至110萬元，購買首套最高額度可上浮40%、多子女家庭可上浮50%，購買保障性住房可上浮20%，合計可上浮110%，三項疊加貸款額度可提升至231萬，這進一步加大了購買首套住房、多孩家庭等的政策支持力度。

　　同期，濟南、廈門、聊城等18城將二套房的公積金首付下調(diào)至20%；北京也開始試點公積金直付房租，瀘州、寧波等城市則支持提取公積金支付新房及二手房首付。

　　在“真金白銀”的購房補貼方面，亦有約20省市推出優(yōu)惠政策。例如鄭州對高層次人才給出了最高300萬元的購房補貼；無錫還創(chuàng)造了更加靈活的方式，將購房補貼與馬拉松賽事結(jié)合，給予賽事參與者3萬-8萬元購房優(yōu)惠。

　　多地還在探索多種創(chuàng)新購房模式，包括通過金融工具減輕購房者還款壓力等。3月10日，蘇州推出了“三低一寬”特色化金融產(chǎn)品(低首付、低利息、低月供、寬期限)，創(chuàng)新設(shè)置了低月供方案，緩解購房者初期資金壓力。此后，南京也推出類似的“鑫青貸”，支持降低前期還款壓力。

　　在供給側(cè)，約有11省市推動供地優(yōu)化、盤活存量、簡化審批流程等，例如廣東、四川控制新增宅地供應(yīng)，福建優(yōu)先推出配套成熟地塊，遼寧則計劃收購12萬套商品房轉(zhuǎn)為保障房，湖北有高校試點收購存量房用作宿舍等。此外，還有包括重慶、上海、廣州、深圳等在內(nèi)的10省市加強城市更新與融資支持。

　　在一系列大力度政策之下，各地樓市出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。首先是地市的火熱，一季度土地市場“地王”潮時隔多年再現(xiàn)，北京、上海、成都、杭州、蘇州等熱點城市屢屢刷新地價；樓市整體延續(xù)止跌回穩(wěn)的態(tài)勢。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，深圳新房網(wǎng)簽成交面積同比增長超80%，上海、廣州、杭州、寧波、南京等城市同比增長均超20%。

　　某央企華中區(qū)域營銷負責(zé)人向記者表示，近期市場有起色，新開項目大多賣得挺好，基本都是第四代住宅、大戶型改善產(chǎn)品，“我們在成都一個項目的開盤去化率百分之九十多，土拍的熱度一定會向銷售端轉(zhuǎn)移的”。

　　加速去庫存

　　加固回穩(wěn)根基，延續(xù)當(dāng)前樓市向好的勢頭，政策還可以從哪些方面著重發(fā)力？多位受訪業(yè)內(nèi)人士都提及了加大收儲力度，加速去庫存。

　　今年3月初的政府工作報告中就已經(jīng)明確，要“盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)”，業(yè)內(nèi)預(yù)計2025年收儲將加速。

　　不過據(jù)中指監(jiān)測，截至3月8日，各地公示第一批擬使用專項債收回收購閑置存量土地的數(shù)量已接近240宗，擬收儲價格超450億元。除了廣東省已經(jīng)發(fā)行超300億元專項債用于回收閑置存量土地外，其他地區(qū)整體進展較慢。

　　中指院提出，各地落實過程中的難點主要包括受專門用于土地儲備的專項債額度不清晰或擠占整體債務(wù)空間、調(diào)規(guī)程序復(fù)雜、土地置換利益難協(xié)調(diào)等因素影響，部分地方政府參與積極性不足；收購價格低，政府和企業(yè)協(xié)調(diào)困難，企業(yè)參與意愿低；同時當(dāng)前收購標(biāo)的物更集中在地方國企，也較難調(diào)動其他類型企業(yè)的積極性等。

　　針對上述難點，中指院建議，第一，對收購價格，建議以土地出讓時的起拍價作為收購價格的重要參考；第二，對收購標(biāo)的物，可以限定收購2020年以來的存量土地，最大化發(fā)揮資金效益；第三，對城市類型，聚焦核心城市/區(qū)域項目，更能夠產(chǎn)生增量價值等。在此過程中，若中央能單列用于收回閑置存量土地的土儲專項債額度，也將有助于加快各地收儲節(jié)奏。

　　有民營房企內(nèi)部人士也提及，從目前對外披露的地塊回收信息來看，土地回收對象基本集中在國央企范圍內(nèi)，建議在政策落地時適當(dāng)增加民企比例，“考慮到2021年之前民營房企拿地比例近半，建議在收儲收房的資金分配上，對國企民企一視同仁”。

　　此外，對于存量商品房回收存在的收購價格過低，標(biāo)的物戶型、樓棟要求難匹配，資金和運作成本較高等卡點，中指院認為，要實現(xiàn)相關(guān)資金落到實處，一方面要以合理價格收購，同時放寬收購標(biāo)的物限制(如取消整棟優(yōu)先要求等)，另一方面在收購項目用于保障房時，主要先用于保租房，未來適當(dāng)時仍可作為商品房出售。

　　加大主體支持力度

　　供給側(cè)另一重要措施，業(yè)內(nèi)認為在于推動“白名單”制度的更大力度落地，給予企業(yè)更多融資支持。

　　據(jù)中指院統(tǒng)計，截至目前，融資“白名單”項目貸款審批通過金額超6萬億元，但金融機構(gòu)出于風(fēng)控和經(jīng)營責(zé)任考慮，資金實際到位仍較慢。

　　該機構(gòu)建議，各部門加強協(xié)同，進一步明確金融機構(gòu)盡職免責(zé)，加快落實“白名單”資金，優(yōu)化項目放款條件，加快放款節(jié)奏，實質(zhì)性改善企業(yè)資金面。同時，建議商業(yè)銀行等金融機構(gòu)對企業(yè)債務(wù)能展盡展，特別是即將到期的貸款要提前謀劃展期，避免企業(yè)違約，進一步穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　上述民營企業(yè)內(nèi)部人士則表示，解決房企保交付和化解風(fēng)險需要分類對待，核心是區(qū)分房企交付難是因為積極自救但短期資金騰挪困難，還是本身躺平不作為且資不抵債。針對前者，應(yīng)給予幫扶及鼓勵，可以樹立保交樓標(biāo)桿，從“項目白名單”推進到“主體白名單”機制，鼓勵積極自救企業(yè)；并進一步針對白名單企業(yè)，成立專項貸款支持計劃，對這部分企業(yè)給予定向支持，在退稅、政府收儲退地方面，同等條件下可優(yōu)先。

　　此外，該企業(yè)內(nèi)部人士還建議，可以重新梳理資金監(jiān)管規(guī)則，在監(jiān)管資金的提取和使用方面，保證對民企和央國企一視同仁；對保交付工作完成度高、歷史交付記錄良好的民企，適度降低監(jiān)管資金留存比例，釋放資金用于項目周轉(zhuǎn)。

　　同時，允許企業(yè)根據(jù)工程進度節(jié)點(如主體封頂、竣工備案)申請動態(tài)釋放超額監(jiān)管資金。例如，在完成竣工驗收后，將監(jiān)管賬戶資金留存比例從40%降至15%，優(yōu)先釋放非關(guān)鍵節(jié)點資金。

　　加大力度擴需求

　　擴大需求是促進市場止跌回穩(wěn)的核心要素之一。業(yè)內(nèi)預(yù)計，因城施策調(diào)減限制性措施和貨幣化安置城中村改造將是需求側(cè)的工作重點。

　　中指院指出，一方面，當(dāng)前北京、上海、深圳和海南部分地區(qū)仍有限購，接下來核心城市有望根據(jù)市場變化適時優(yōu)化限制性政策。

　　另一方面，今年年初，31個省市中24個省市政府工作報告將城中村改造作為重點任務(wù)部署，住建部部長也強調(diào)要在去年新增100萬套的基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴大改造規(guī)模，預(yù)計2025年城中村改造項目將繼續(xù)放量，結(jié)合貨幣化安置或房票安置，城中村改造加力實施有望帶動更多購房需求入市。

　　58安居客研究院院長張波認為，一線城市需以長效機制建設(shè)為核心，完善住房保障體系并優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，通過城中村改造釋放潛在住房需求。短期可采取差異化調(diào)控，優(yōu)先放開郊區(qū)限購、縮短非戶籍購房社保年限，平衡供需并引導(dǎo)人口合理分布。

　　對于更多二線和三四線城市，張波認為，其政策重點應(yīng)放在推進去庫存方面，通過稅費減免激活改善性需求，同時嚴控新增土地供應(yīng)，結(jié)合舊城改造盤活低效存量住房。

　　不過，在目前“總量基本滿足、住房持有分布不均、潛在供應(yīng)巨大，好產(chǎn)品稀缺”的供需格局之下，行業(yè)關(guān)鍵痛點是新增住房仍有潛在需求、但購房能力與意愿不足。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，在這樣的背景下，僅憑降低首付比例、放松限購限貸等政策，能撬動的購房需求有限，因為漸進式的政策放松使得居民已經(jīng)形成了“等一等政策會更好”的預(yù)期。

　　上述房企內(nèi)部人士建議，在關(guān)鍵時刻一攬子推出創(chuàng)新政策組合拳，形成“政策底已經(jīng)凸顯、價格下行基本穩(wěn)住”的預(yù)期，幫助市場恢復(fù)信心。在具體的政策方面，例如大規(guī)模提升各地公積金貸款額度上限至200萬元以上，鼓勵各地政策降低公積金貸款利率，實際降低購房人利率負擔(dān)。

　　事實上，3月中旬印發(fā)的《提振消費專項行動方案》就指出，要“適時降低住房公積金貸款利率”，今年以來，央行也多次表態(tài)“擇機降準(zhǔn)降息”。業(yè)內(nèi)認為，這也代表著今年公積金貸款利率、商業(yè)貸款利率均有下調(diào)空間。