2025樓市半年考：數(shù)百條政策“穩(wěn)市”，核心城市出現(xiàn)企穩(wěn)跡象

　　2025樓市半年考：數(shù)百條政策“穩(wěn)市”，核心城市出現(xiàn)企穩(wěn)跡象

　　從“持續(xù)推動(dòng)”到“更大力度推動(dòng)”止跌企穩(wěn)，2025上半年，房地產(chǎn)“穩(wěn)市”力度不減。

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年上半年，全國有約170省市(縣)出臺(tái)政策超340條，政策頻次保持較高水平；中央層面也持續(xù)落地“穩(wěn)樓市”政策，主要圍繞去庫存、擴(kuò)需求、新模式和化風(fēng)險(xiǎn)等多方面展開。

　　在“一攬子”政策支持下，2025上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不乏亮點(diǎn)，“好城市+好房子”表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性；一線城市中如深圳，6月份出現(xiàn)多個(gè)熱點(diǎn)紅盤，開盤去化率超9成，上海、北京等城市也頻繁出現(xiàn)高端樓盤大賣場(chǎng)景。

　　值得注意的是，自二季度以來，新房市場(chǎng)復(fù)蘇的勢(shì)頭有所放緩，二手房市場(chǎng)也持續(xù)“以價(jià)換量”。中指研究院表示，預(yù)計(jì)全年新建商品房銷售面積將在9億平方米左右，不同城市、不同項(xiàng)目的分化趨勢(shì)仍將延續(xù)。

　　數(shù)百條政策激活市場(chǎng)

　　2025年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在“止跌回穩(wěn)”的政策意圖下螺旋向上，有“小陽春”時(shí)節(jié)的熱銷場(chǎng)景，有高端樓盤的大賣消息，也有二手房市場(chǎng)的“以價(jià)換量”，而政策層面對(duì)房地產(chǎn)企穩(wěn)的決心只增不減。

　　3月份《政府工作報(bào)告》明確，“持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”；4月份中央政治局會(huì)議指出，“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”；6月份國常會(huì)指出“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，中央層面持續(xù)釋放護(hù)市信號(hào)。

　　重磅新政也數(shù)次發(fā)出，涵蓋去庫存、擴(kuò)需求、新模式、化風(fēng)險(xiǎn)等多方面。

　　上半年，收購存量閑置土地、收購存量商品房的工作持續(xù)展開，從源頭調(diào)整房地產(chǎn)供給偏多的情況；需求端同樣多措并舉，擴(kuò)大城中村改造規(guī)模、大力推動(dòng)城市更新、降低房貸利率等政策，均致力于直接或間接拉動(dòng)住房需求。

　　在化風(fēng)險(xiǎn)層面，持續(xù)做好“保交房”工作，截至5月初，商業(yè)銀行審批通過的“白名單”貸款增至6.7萬億元，支持了1600多萬套住宅的建設(shè)和交付；同時(shí)，房地產(chǎn)新模式、有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，在多次重要會(huì)議中提及。

　　可以說，上半年中央層面對(duì)樓市的定調(diào)，助力企穩(wěn)的態(tài)度堅(jiān)定，政策涉及層面也較廣，最直接落地的是房貸利率政策，“保交房”工作在穩(wěn)步推進(jìn)中，存量“收儲(chǔ)”及城中村改造工作紛紛加碼，頂層設(shè)計(jì)也將有新的規(guī)劃。

　　地方政府層面，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，上半年全國有約170省市(縣)出臺(tái)政策超340條，政策頻次保持較高水平，主要圍繞激活需求、優(yōu)化供給兩大方向展開。

　　通過梳理可見，上半年地方政府出臺(tái)的樓市新政，更偏微觀、直接。其中，各地調(diào)整公積金政策超150條，包括延長(zhǎng)還款期限，支持異地互認(rèn)互貸等；購房補(bǔ)貼力度升級(jí)，針對(duì)多孩家庭等人群的購房補(bǔ)貼力度進(jìn)一步加大。

　　此外，多地優(yōu)化房票安置政策，以助力釋放購房需求。比如，廈門自推出房票政策2.0政策后，房票的適用范圍擴(kuò)大至全市，截至5月19日，廈門開具145億元房票、帶動(dòng)購房合同金額超210億元，去化面積超65萬平方米。

　　“好城市+好房子”升溫

　　在數(shù)百條政策的“護(hù)市”力度下，上半年核心城市的樓市不乏亮點(diǎn)。

　　根據(jù)中指數(shù)據(jù)，上半年(截至6月25日)，北京、上海新建商品住宅網(wǎng)簽成交面積同比增長(zhǎng)均在4%左右，廣州同比增長(zhǎng)16%、深圳低基數(shù)下同比增速超30%；杭州、成都在核心區(qū)供應(yīng)力度加大下，上半年同比分別增長(zhǎng)6.0%、4.9%。

　　以變動(dòng)較大的深圳為例，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，深圳一二手住宅合計(jì)網(wǎng)簽51104套，同比上漲38.8%。其中一手住宅網(wǎng)簽(預(yù)售+現(xiàn)售)21873套，同比增長(zhǎng)41.8%，二手住宅網(wǎng)簽29231套，同比增長(zhǎng)36.6%。

　　期內(nèi)，當(dāng)?shù)刂泻Ｔ茊⒃淳�、翰熙典居、中建鵬宸云筑、滿京華金碩悅府等多個(gè)熱點(diǎn)紅盤入市，帶動(dòng)片區(qū)活躍度提升，其中滿京華金碩悅府開盤日光、中建鵬宸云筑開盤去化超9成，好房子、好價(jià)格依然是去化的核心要素。

　　加上其他核心城市，當(dāng)下一線、二線城市已是房企銷售的“主陣地”。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，20家代表房企47.8%的銷售業(yè)績(jī)來源于二線城市；一線城市銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率，同比增長(zhǎng)9.0個(gè)百分點(diǎn)至40.0%，招商蛇口、越秀地產(chǎn)、中建壹品、中國中鐵均深耕一線城市。

　　從具體城市來看，2025上半年，20家代表房企銷售額貢獻(xiàn)前三城市分別為上海、北京和廣州，銷售額貢獻(xiàn)率分別為16.9%、10.6%和9.0%。上海銷售額貢獻(xiàn)率相較2024年同期增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn)，在TOP10城市中增幅最大。

　　從房企銷售業(yè)績(jī)看，上半年百強(qiáng)房企銷售總額為18364.1億元，同比下降11.8%；6月單月，TOP100房企銷售額環(huán)比增長(zhǎng)24.2%、同比下降18.5%。期內(nèi)，銷售總額超千億的房企4家，較去年同期減少2家，百億房企46家。

　　為房企貢獻(xiàn)銷售業(yè)績(jī)的項(xiàng)目，大多是改善型項(xiàng)目。中指數(shù)據(jù)顯示，上半年前五月，30城90～120平方米的新房成交套數(shù)占比保持在四成左右，120～144平米戶型成交首次達(dá)到30%，改善型樓盤占據(jù)了新房市場(chǎng)主流。

　　受改善項(xiàng)目大量入市的影響，今年1～5月，百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲0.97%，漲幅較去年同期收窄0.12個(gè)百分點(diǎn)�！熬用窬幼⌒枨笃焚|(zhì)升級(jí)，開發(fā)商聚焦打造高品質(zhì)新房產(chǎn)品，帶動(dòng)百城新房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲�！敝兄阜矫娣Q。

　　市場(chǎng)仍需鞏固

　　上半年的樓市雖不乏亮點(diǎn)，但也有一些趨勢(shì)需要關(guān)注，比如近一兩個(gè)月以來，新房市場(chǎng)的增長(zhǎng)動(dòng)能有所放緩、二手房市場(chǎng)持續(xù)“以價(jià)換量”。

　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，已顯現(xiàn)出類似趨勢(shì)。2025年1～5月，全國新建商品房銷售面積為3.5億平方米，同比下降2.9%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　進(jìn)入6月份，國信證券數(shù)據(jù)顯示，30 城新建商品房當(dāng)年累計(jì)成交 4243萬平方米，其中一線、二線、三線城市新建商品房成交面積累計(jì)同比分別為+10%、-6%、-1%。

　　從上述數(shù)據(jù)可見，樓市銷售同比增長(zhǎng)的情況，仍主要出現(xiàn)在部分核心城市，從全國整體格局看，整體銷售規(guī)模還在收縮，熱銷之外的三四線城市仍難去化。

　　二手房市場(chǎng)的冷熱變化更加明顯。今年上半年，在“小陽春”“學(xué)區(qū)房”等因素帶動(dòng)下，核心城市曾有一波熱銷行情，不過隨著教育需求逐漸釋放完畢，5月以來，重點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)熱度有所轉(zhuǎn)弱。

　　克而瑞表示，2025年第二季度，30個(gè)重點(diǎn)城市的二手房成交，整體仍保持同環(huán)比齊增。不過按月來看動(dòng)能略有放緩，4～5月回落，6月整體持穩(wěn)。

　　其中，部分城市如深圳、西安等，上半年二手房成交累計(jì)同比增幅在3成以上，重慶、合肥、濟(jì)南等城市，上半年累計(jì)同比也是增長(zhǎng)；但部分城市如鄭州、長(zhǎng)春、大連、寧波等，二手房仍處于回調(diào)期，上半年累計(jì)同比暫未回正。

　　中指數(shù)據(jù)也顯示，6月截至25日，上海受去年基數(shù)較高影響同比出現(xiàn)回落，北京基本持平，深圳保持增長(zhǎng)；二線城市中僅成都、廈門等核心城市同比增長(zhǎng)。

　　從房?jī)r(jià)表現(xiàn)看，2025年1～5月，百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌2.88%，跌幅較去年同期收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)整體延續(xù)“以價(jià)換量”的行情。

　　基于當(dāng)前的樓市行情，以及影響銷售恢復(fù)的居民收入、開工面積、二手房降價(jià)分流的因素，中指研究院預(yù)計(jì)，全年新建商品房的銷售面積將在9億平米左右；重點(diǎn)城市二手房“以價(jià)換量”延續(xù)，對(duì)新房的分流效應(yīng)仍較明顯。

　　展望后市，不管是新房還是二手房、不同城市以及項(xiàng)目，分化行情仍將延續(xù)，政策力度、市場(chǎng)供求、城市效應(yīng)等因素，將多方面影響樓市的復(fù)蘇節(jié)奏，“好城市+好房子”具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，在新房市場(chǎng)的空間仍在。